第一条为了推进和规范我市旧城改造工作，加快城市化建设，改善人居环境，提高居民生活水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本市中心城区北岸产业密集区（空港产业园区）范围内的旧城改造，包括城中村和棚户区，以及按照城中村和棚户区改造规划涉及拆迁的企事业单位，适用本办法。
本办法所称棚户区是指在本市建成区范围内的国有土地上，因历史沿革形成的人均居住面积小、房屋不成套、建筑质量差、安全隐患大、市政设施不完善、环境条件脏、乱、差的集中成片的居住区域。
本办法所称企事业单位是指城中村和棚户区改造项目中按规划要求须进行拆迁的企业、事业单位。
第四条旧城改造应当充分调动各方面的积极性，以改善综合环境，完善城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、市级推动、区为主体、以人为本、安置为先的原则，采取先易后难、典型示范的办法，积极稳妥地加以推进。
第五条市旧城改造工作领导小组办公室（以下简称市旧城办）负责本市旧城改造管理工作。市发改、城建、房产、综合执法等部门，应在市旧城改造工作领导小组的领导下，做好旧城改造的相关行政管理工作。市建设规划局、市国土资源局等部门应当在市旧城办设立派出机构，负责与旧城改造相关的行政管理工作。
第六条秦都区、渭城区人民政府负责本辖区内的旧城改造工作。其设立的旧城改造工作领导小组办公室（以下简称区旧城办）具体负责本辖区旧城改造工作的组织实施，业务上接受市旧城办的指导。
高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）范围内的旧城改造工作，由其管委会负责组织实施。
第七条民政、公安、劳动和社会保障、农业、国资委（工业办）等部门应当按照各自职责，协同做好旧城改造相关的行政管理工作。
第八条市旧城办应当会同市建设规划局，依据全市国民经济与社会发展总体规划、城市总体规划和土地利用总体规划编制旧城改造专项规划，报市人民政府批准。
第九条旧城改造项目实行计划管理，纳入全市经济与社会发展年度规划。市旧城办商市发改委，按年度分批次进行计划管理和组织实施。
对存在社会公共安全隐患或因城市发展急需的旧城改造项目由所在区人民政府和高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）管委会随即上报审批后，组织限期改造。
第十条城中村改制完成后，鼓励城中村改制后的新经济组织或者投资人、改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人、有相应资质的房地产开发企业等法律法规规定的其它建设主体参与城中村改造。
第十一条旧城改造方案，应当根据旧城改造专项规划和区域城市功能的要求，以及综合用地专项规划指标，统筹考虑企事业单位及村民搬迁安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取群众意见，由区旧城办组织编制。
高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）区域内的旧城改造方案，由其管委会组织编制。
旧城改造方案应当包括用地现状、社区居民委员会现状或设立方案、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等基本内容。
第十二条旧城改造方案由区旧城办报市旧城办批准。高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）区域内的旧城改造方案由管委会报市旧城办审批。
旧城改造涉及企业的，由其主管部门和企业就资产处置（包括土地）、人员安置等依据国家政策规定提出拆迁安置方案，经市区旧城办审查后报市区两级政府审批。旧城改造涉及市区两级政府事业单位或相关单位的，由两级政府相关部门提出拆迁安置方案，经市区旧城办审查后，报市区两级政府审批。
第十三条经批准的旧城改造方案，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，须按原程序报批。
第十四条城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。
第十七条城中村集体经济组织的资产（不包括土地）应当依法进行清产核资。清产核资结果应当公示并经村民会议确认。
第十八条城中村集体经济组织应当根据清产核资结果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议讨论通过后实施。
第十九条新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会。一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。
新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费，按照现行的居民委员会人员组成规定和标准执行。
第二十条城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造而增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。
第二十一条城中村改制后，原村民应当参加社会保险。社会保险费由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担。具体办法由市劳动和社会保障部门另行制定。
城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，享受最低生活保障待遇。
旧城改造用地原则上应在原有房屋占地范围内进行，确需增加，且周围有闲置用地的，可一并纳入作为改造项目用地，但增加用地面积人均不得大于35平方米。
改造用地之外的其他土地，由政府土地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备。
第二十四条旧城改造用地中，用于安置村民生活及建设公共设施的用地以划拨方式供给，比照经济适用房模式管理。其余旧城改造用地，可以变更为经营性用地。经营性用地采取招、拍、挂方式供地。
第二十五条实施改造旧城范围内企事业单位的少量国有土地，可以根据改造需要，由政府依法收购或置换，用于旧城改造。
第二十六条在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的，应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。
主要街区、明清城保护区的旧城改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。
第二十八条旧城改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设年度计划，与旧城改造同步进行。
第二十九条旧城改造建设项目，在施工前应当依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
第三十条全部用于旧城改造项目安置房建设的，城市基础设施配套费（不含天然气、集中供热公网费、消防基础设施建设费）、发展新墙体材料专用费、工程定额测定费、人防工程易地建设费、环境监测服务费、占道费、自来水入网费、征地管理费、土地登记费、挖掘费、散装水泥押金、建筑物防雷设计审查费、房地产交易费等一律免收。
场地地震安全性评价费、环境影响评价费、防雷设施检测费、文物考古调查与勘探费等企业性收费减半收取。
旧城改造项目非安置用房的，城市基础设施配套费减半征收（不含天然气、集中供热公网费、消防基础设施建设费），未建人防工程的易地建设费减半征收，其他行政事业性收费减半收取。
第三十一条实施旧城改造，应当按照整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。
旧有房屋拆除工作应当在所在区旧城办、高新区、沣河新区、渭河北岸产业密集区（空港产业园区）的组织、监督下实施。旧有房屋未拆除的，其他建设项目不得开工建设。
被拆迁人需要自行过渡的，旧城改造主体应当参照《市城市房屋拆迁管理暂行办法》补偿标准，给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。
旧城改造主体在动迁之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和市城市房屋拆迁管理办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。
补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，在拆迁安置完毕前，不得挪作他用。
第三十四条实施房屋拆迁，旧城改造主体可以自行拆迁，也可以委托有拆迁资质的单位拆迁，接受委托单位不得再次转让。
第三十五条旧城改造主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被拆迁房屋进行估价，估价参照《市城市房屋拆迁估价操作规则》执行。
第三十六条旧城改造拆迁补偿安置原则上以房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿安置依据。
第三十七条旧城改造房屋拆迁实行产权调换、货币补偿等补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择补偿安置方式。
城中村村民实行房屋产权调换的，以转户前城中村的在册户籍人口为依据，人均建筑安置面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安置。
第三十八条凡在年10月31日之前所建城中村被拆迁房屋两层以上（不含二层）的，按照房屋残值给予补偿，之后的不予补偿。
（一）安置房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算；
（二）原房屋产权建筑面积人均不足65平方米的按人均65平方米建筑面积补差安置。补差的面积部分按新建房屋重置价结算；
第四十条旧城改造主体安排被拆迁人自行过渡的期限不得超过24个月。超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之日起由改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的2倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。
第四十一条旧城改造主体应当在领取房屋拆迁许可证后与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：
第四十二条旧城改造主体与被拆迁人达不成补偿安置协议的，由当事人申请市城市房屋拆迁管理办公室依法对争议进行协调、裁决。
第四十三条城中村改造项目由所在街道办事处提出申请，报区旧城办审核同意后上报市旧城办审批。棚户区改造项目申请由区旧城办提出申请，上报市旧城办审批。企业改造项目申请由企业主管部门和企业提出，市区旧城办审查同意后上报市区两政府审批。市区两级政府事业单位或相关单位改造项目申请，由市区两级政府相关部门提出，市区旧城办审查同意后上报市区两级政府审批。
第四十四条市旧城办会同市建设规划局根据项目计划制定项目规划设计条件，经批准后提供给区旧城办。
第四十五条按照审定的规划设计条件，由区旧城办组织编制城中村、棚户区的改造方案，并在市旧城办的指导下，由区旧城办组织对现场进行踏勘，并召集相关专家和当事人等参与对方案的科学性、可行性和合理性进行论证，依据论证结果对方案进行修改。方案修改完善后，由区旧城办上报市旧城办审批。其中，企业的改造方案，由市区旧城办会同企业主管部门及企业编制，并上报市区两级政府审批；市区两级政府事业单位或相关单位的改造方案，由市区旧城办会同两级政府相关部门编制，并上报市区两级政府审批。
第四十六条市区旧城办会同市级有关部门完成农民转居民、农村经济组织转城市经济组织、村民委员会转城市居民委员会、集体土地转国有土地工作。
第四十七条根据项目实施主体申请，市旧城办牵头，会同有关部门办理项目备案、规划、拆迁、土地招、拍、挂，以及环境影响评价、地震安全性评估、文物保护等手续。
第四十九条市区有关部门依据各自职能和有关政策对拆迁安置情况、工程投资建设进度、工程质量等全过程监管。
随着经济发展，需求变化，房屋用途需要与时俱进地进行调整。在开发新建筑的同时，改造旧房屋工程也成为必要的补充。改造要想实现使用价值与文化价值的统一，就必须做到“修旧如旧．功能更新”。
旧房改造中，可能遇到各种各样的新问题，本文结合工程实例，探讨了旧房改造几个常见的问题，并给出了相应的解决方法。
民国二十三年（1934），浙江大学农学院从笕桥迁入华家池。1937年，抗日战争爆发，农学院率部迁至贵州湄潭。抗日战争胜利后，1946年6月，浙大农学院迁回杭州，在原址华家池重建校园。1946年建成的“嫘祖馆”、“神农馆”和“西斋”（见图1），是政府投资的首批浙江大学农学教学、科研设施，三幢建筑均为两层砖木结构、灰色墙面和坡面屋顶，馆名也蕴含着深厚的农耕文化精神。
2009年，中组部在全国范围内遴选包括浙大在内的13所著名高校建立了全国干部教育培训基地。华家池校区作为浙大最老的校区，景色秀丽，文化底蕴深厚，是基地办学的主校区，也是集教学、住宿、餐饮和健身于一体的干部教育培训基地。
在干训基地整体规划中，“嫘祖馆”、“神农馆”二幢楼的功能定位为满足干部培训住宿需求。在修缮时，要遵守下列原则进行：第一，保存历史真实性。第二，维护风貌完整性。第三，对建筑最低干预。第四，发挥使用功能，保护与利用相结合（见图2）。
1、造价失控。较之新建建筑，旧房改造工程有这样的特点：总体面积较小，投资少，综合量多而广；建筑结构上变动较少，功能的调整主要是为了符合新的用途，以及弱电、消防等的新标准要求。而且，这类项目基本都有边设计、边施工、边修改的情况，全过程的造价控制难度就更大。
2、结构失稳。有很多砖混结构的房屋经过多年的使用，各个重要受力结构均受到不同程度的劳损以致抗力下降，变形能力变差。加上原始资料图纸严重不全，对结构承载力的预估是很大的问题。考虑到早年的房屋本身抗震设防能力是不高于各结构构件之间的连接的，本来较弱的承重墙可能因为被拆除，传力途径有所改变，结构的整体刚度和稳定性都有所降低，所以必须通过补强加固对原结构进行改造。
3、施工隐患。较之新建建筑，旧房改造工程在现有建筑内部施工，空间狭小，不能使用大型机械，甚至在施工时，建筑很近的地方还有居民居住。而在施工的过程中，又有可能因为野蛮施工等现象，造成施工过程事故频发，施工过后隐患重重，都直接影响用户的正常使用，甚至威胁到用户的生命财产安全。
4、冬冷夏热。杭州地区的气候特点有: 冬季湿冷，气温较低, 而夏季闷热，气温较高。所以，建筑设计上通常不考虑冬季采暖，对保温隔热问题也不是很重视，这也导致了大量旧房的围护结构保温隔热性能不满足现阶段使用要求。
方案控制。确定切实可行的方案之后，委托咨询单位对方案进行详细地清单编制，多次核对，尽可能做到没有漏项，防止后期费用增加。
施工控制。由于旧房改造的特殊性，施工过程不可避免会发生变更，所以，必须根据工程进展情况深入现场，及时掌握第一手的施工情况，掌握对应的价格信息，及时确认，为决算提供有力依据。 比如，在神农馆改造工程，油漆涂料主要使用在旧房改造后的内墙粉刷，对于材料的控制就主要在于：粉刷过程中用的材料和定额中的材料是否一致；乳胶漆的遍数与定额是否一致；平整度、粘结度是否符合标准。以上几条，在施工过程中是否发生，都对材料的造价控制有影响。
变更控制。很多原因都会引起变更，所以在施工中，必须严把变更关。实施工程变更前，必须弄清楚工程变更的根源在哪里，是否是非变不可，是否有替代方案等。对于必要变更的，一定要坚持；对于有必要变更的部分，一定要在充分论证的基础上，实行集体决策。对于非必要变更的，考虑在成本和工期的基础上，一般应坚持不变。尤其是在工程量清单计价下，切忌随意变更带来的工程损失。
结算控制。结算审计是整个工程造价控制最重要的一个环节，要求造价工程师建立工程量清单核内部复核制度和对备案制度，做到定期跟踪检查、监督管理，对材料、机械、人工的耗用进行记录，而且还必须关注市场价格。在进行工程结算审计时，必须到工地现场核对，严格材料调价是否有依据、审查工程量计算是否准确等。
本文前部介绍，神农馆已经有将近70年的使用时间，中间经历了多次装修，加之此次改造装修后的荷载明显提高，建筑材料老化导致强度下降，墙体粉刷层和屋面梁都出现了裂缝，局部钢筋已经锈蚀。
如果按照国家标准 GB50009-2001建筑结构荷载规范(2006年版)要求，建筑 需要进行大规模改造，很有可能破坏它的原貌。所以必须在保证建筑物安全性、 适用性前提下，对其原有结构构件不做重大改变，并适当提高其承载力，同时考虑抗震构造措施，使得加固后的结构承载力和抗震性能都得到提高。
对原来需要增加卫生间的部位，由于卫生间的恒载和活荷载都较大，而原梁板的尺寸都较小，配筋又较少，因此考虑采用在原楼板上整体浇灌一层现浇混凝土板或者在板底黏贴钢、碳纤维实现加固。综合考虑经费和已经完成部分的施工现场保护，最后决定采用碳纤维黏贴的方法进行加固，具体见图3。
原梁柱的截面均不满足承载力要求，采取单面增大截面的方法（见图4），6@20端部与柱植筋连接，4@10与梁底植筋连接，灌浆料浇捣密实。
有效实施施工安全规定。对于旧房改造这样一个非常具有项目特殊性的工程, 在制订安全生产的保障体制时，必须考虑因地制宜的因素。甲方的监管力度要加大,监管体系要健全,除了展开突击性的安全生产大检查之外,还要强调日常的安全措施的落实和监督管理制度。同时,必须加大群众监督的力量。在校园里进行旧房改造工程，除了考虑施工人员在现场的安全，还必须考虑校园内师生的安全。
全面完善施工技术安全防护。改造施工生产安全管理必须把安全第一,预防为主作为指导方针。由于旧房改造工程存在工序多、施工场地新旧堆积混杂、电气走线复杂，未凿除结构不可知等特点,加上旧房改造本身的安全生产科技相对落后,如果使用了一些新技术、新材料、新工艺,更会加大了施工的难度和危险性
针对性人员培训:国内目前的建筑行业整体素质并不高。在全国近4000万建筑从业人员中,农民工占有近85%份额，而根据笔者不完全调查，所述工地的90%以上工人都为农民工。这些工人都存在文化水平低,安全防护意识弱和操作技能差等特点,其职业技能培训远远达不到要求。同时,全行业技术、管理人员较少,专职的安全管理人员就更少,远远达不到施工安全管理的需要。所以在培训计划、培训方式、培训体制、考核标准等方面必须进一步深化和提高。对外来务工人员的各种保险和福利也亟需相关单位解决。
安全评估和预警：预防安全生产中的事故,是实现旧房改造施工安全的基本保障。虽然我们现在还并没有施工安全危险预警和评估方面的行之有效的机制，但通过对一些过去施工中已发事故的分析、评价,能对新项目的事故预警带来有效的借鉴。
墙体保温。要使旧房的保温隔热性能提高，首先必须对对外墙体进行改造，外墙体是建筑围护结构的主体，也是散热最大的途径之一。所以，建筑物外墙的保温隔热性能直接影响到建筑整体的保温性能。在神农馆改造工程上，我们在原墙体基础上使用复合墙体的结构进行保温处理。通过这样的处理，能够降低墙体的热传递能力，以实现减少热损失，并通过墙体改造，减少了原有墙体中的“冷桥”，从而大幅度提高建筑物的保温效果。此外，通过一些小的构造处理，如在垂直外墙面关键位置设置挑檐、遮阳等设施，改善墙体的热工性能。
窗户改造。窗户是建筑围护结构里热损失的一个重要途径，大量实验数据证明，应用新型节能窗能够改善建筑物整体热工性能、以减少热损失。在改造实践里，为保证门窗的换气性能和气密性，通常选择平开窗的方式。此外，尽可能采用质量较好的铝木复合材料和铝塑复合材料的型材作为窗户主材，既美观，又环保。在有条件的情况下，窗户玻璃可以选择反射阳光的镀膜玻璃，如果玻璃形式可做成中空，隔热性能还能得到大幅度提升。最后，必须选用性能优良的密封胶条，降低空气渗透。
屋面改造。屋面改造必须因地制宜。在进行屋面改造的时候，不仅要考虑建筑的保温隔热，还必须考虑屋面的防水处理。所以，根据现场要求，对屋面进行改造：平瓦翻修，破损处替换同规格瓦；依次做木挂瓦条、木顺水条、防风防水透气膜一层、空铺防水卷材一层、木望条、木条间填阻燃型挤塑聚苯板、承托钢板网、钢檩条。
老校区的改造难免会牵动许多老教职员工和校友的心，即使尽可能保持历史建筑原有风貌，也免不了会收到许多投诉和质疑，在这样的情况下，我们采取多次组织沟通会的方法，把设计方案拿出来和大家沟通，集思广益，做大最大程度保存原有历史风貌，保持环境风格和建筑符号。
旧房改造不能仅仅是大拆大建，应根据不同的建筑类型采用不同的改造措施。通常情况下,我们把旧建筑分为三种类型，第一是具有历史文物价值的历史建筑，如浙大之江校区的钟楼、上红楼等，我们采用的是修复和保护的措施；第二是已经完全没有使用价值的危旧房，我们采用的是拆除重建的方式；第三就是还具有使用价值，但内外破旧已经不满足使用要求，这类建筑在老校区的数量大，位置往往还都非常重要，无法拆除，因此，对于此类建筑可以通过“修旧如旧，功能更新”的方式，赋予建筑新的生命力。本篇论文研究的主题，也就是这第三类建筑。
神农馆已经改造完毕投入使用，这个旧房改造工程，相比于常规改造来说，存在更多的限制条件。比如老浙大农学院历史信息的保留、杭州历史建筑保护的基本原则、具体的使用需求等。这个工程探讨的也是一种老校区建筑遗产保护的模式。老建筑在改造中不可避免地需要对其进行翻新，单纯的恢复原样，很可能无法从根本上改变其当初颓败的原因，只有赋予其新的价值和时代特征，才能让成为校园的一个新部分，继续发挥作用。
[1]李世蓉、兰定筠、罗雕.建筑工程施工安全控制.北京:中国建筑工业出版社,2004.
1.城中村改造规划由村委会(含村改居)委托有资质的规划设计单位编制，区、县政府(管委会，下同)负责组织，列入下年度改造计划的城中村必须在上年底前完成规划编制。
2.城中村改造规划要根据城市规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村和老城区，按照优化整合原则，统一编制规划。
3.城中村改造规划，经市规划部门审定后实施。对违反改造规划，未按规划实施的单位和个人，由城市管理行政执法部门责令限期改正，并予以处罚。
4.正在实施改造的城中村继续按原批准的规划执行。在实施改造过程中，如确需变更城中村改造规划时，须按原程序报批。城中村改造规划批准后两年未实施的，须重新编制报批。城中村改造规划未经批准，不得实施。
5.在城中村改造规划确定范围内，市规划局不再审批其它建设项目。城中村规划改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该城中村改造规划。
6.城中村改造范围(即京珠高速公路以西、南水北调总干渠以东、规划北外环以南、南外环以北的范围内)以外，2000米以内城市周边的村庄，一律停止单村改造。提倡多村合并改造，并纳入城中村改造计划管理。对擅自改造的村庄，由区、县政府负责查处，并追究乡村领导及有关人员的责任。
城中村改造要突出重点，实行计划管理。计划安排要坚持“四个围绕”和“四个优先”，即：围绕城市功能的完善、围绕中心城市的环境改善、围绕城建重点工程的实施、围绕主干路网建设；优先改造阻街阻路的村庄、优先改造主干道两侧的村庄、优先改造已经开始又具备改造条件的村庄、优先改造区片整体开发的村庄。城中村改造计划由市规划部门商区、县政府制定，报“三改”领导小组审定后，由区、县政府负责组织实施。
村委会(含村改居)或村集体经济组织是城中村改造的主体。城中村改造在充分尊重广大村民意愿的基础上，应根据本村的实际，可采用村集体实施改造、村集体融资联合改造、开发商独立改造、政府整合改造等多种方式。可以一次性改造建设，也可以分步实施改造建设。与老城区相连的可以和周边城区进行连片改造。
1.城中村改造范围和用地规模由市规划部门商市国土部门在批准的城中村改造规划中界定。城中村改造范围和用地规模以合法用地手续为基础，原则上不突破村庄建成区范围和用地规模。根据整体规划，城中村用地可通过土地等量置换整合改造。
城市道路、绿地等公共设施占用城中村用地的，原则上通过提高容积率的办法解决，一般不再安排补偿占地。
2.城中村改造用地纳入全市用地计划。城中村用地范围内有合法手续的用地部分，按程序征收为国有建设用地；城中村改造范围内非建设用地和整合置换用地部分，分年度按计划安排用地指标。由村委会以净地交由国土部门依法进行征收，纳入储备。原则上城中村改造范围内的非建设用地土地出让净收益的70%返回给村委会或村集体经济组织，剩余的30%作为全市城中村改造调剂基金，由市政府统一调剂使用。置换出的土地，由市政府依法征收，纳入储备。
3.城中村改造范围内村民住宅安置用地和解决村民长期生计用地(商业用地)，应在改造规划中确定，以划拨方式供地。一般应安排在城中村合法用地范围内；整理出来的可开发用地以公开出让方式供地。村民住宅安置用地，按照村委会通过拆迁安置补偿的办法测算。人均安置面积不超过50平方米，人均占地面积不超过45平方米。解决村民长期生计的商业用地，在符合城市规划的前提下，人均商业面积控制在5－15平方米。沿主次干道摆放商业的，按《**市城市规划管理技术规定》执行。
按照规划部门批准的修建性详规，城中村改造的容积率一般掌握在1.7，鼓励建设单位节约利用土地，建设高层建筑，在控规允许范围内适当提高容积率。具体办法由市国土、规划部门制定并实施。
4.鼓励村委会通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施城中村改造。土地整体开发可实行利益承诺制，由村委会与开发单位签定协议，土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可以纳入拆迁成本。
5.城中村在原址上分期分批实施改造的，可一次性办理完土地征转手续，根据改造进度可以分批办理供地手续。
1.城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由区、县政府指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过，经区、县政府审查同意后，附带村民户口册报市“三改”办公室备案后实施。
2.实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，回迁安置住宅未建设的，其他建设项目不得开工建设。城中村改造拆迁安置应在区、县政府组织、监督下实施。
3.城中村改造项目中，公开出让土地上所建住房，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模在制定城中村改造计划时，由房管部门根据市场需求确定。
4.对按规定给予补偿或安置后，仍难以支付差价款的困难村民，由村集体经济组织或城中村改造实施单位依照有关规定给予照顾解决。
5.未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违法建筑处理，不予补偿。
1.城中村改造除划拨的住宅和商业用地外，剩余部分由村委会以净地方式委托国土部门公开出让，成交价扣除国家规定规费和城中村改造调剂基金后，3%留给区、县政府用于组织城中村改造工作，剩余的97%返还村委会，用于村民安置、社会保障和公益事业及市政基础设施建设。
2.城中村改造中用于安置村民的新建住宅和解决村民长期生计的商业、服务及办公设施，免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对于公开出让部分上述费用，由获取土地使用权的开发单位全额上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全部返还给村委会或村集体经济组织，用于村民安置、生活保障、公益设施建设。
3.城中村改造中通过划拨供地用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅可按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证，上市交易须补交土地出让金。
公开出让土地上所建项目按照有关规定缴费，依法进行权属登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。
根据国家新的政策，对我市去年出台的《**市旧城改造暂行办法》(邢政〔2007〕32号)进行部分调整和补充。
（一）旧城区改造项目由区、县政府申报，市规划部门审核，市政府“三改”领导小组批准。
（二）旧城改造由区、县政府通过竞争方式选择有实力的土地开发单位整体实施。土地开发可实行利益承诺制，由区、县政府与开发单位签定协议。土地开发单位未竞得土地使用权时，承诺的利益可纳入拆迁成本。
（三）旧城区改造的土地供地以净地方式出让，不再进行毛地出让。土地出让方式必须采用招拍挂方式，并附有市规划部门出具的规划条件。
（四）实施旧城拆迁前，应将拆迁补偿方案及被拆房屋所有权证书的复印件集中上报市“三改”领导小组备案，作为新建房屋在登记时享受优惠政策的依据。所有权证正本待拆迁完成后，由区、县政府集中上报市“三改”领导小组备案。
（五）旧城改造的土地出让总成交款，扣除国家规定的规费外，7%作为市旧城改造调剂基金，3%用于区、县政府组织旧城改造工作，其余部分由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，返还区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位；旧城改造项目中的市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、新型墙体材料专项资金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，先由获取土地使用权的开发单位按规定上缴，然后由市财政部门按照“收支两条线”方式进行列支，全额返还给区、县政府，再由区、县政府返还给土地开发单位。如果土地开发单位获取了土地使用权，可免缴上述费用，旧城改造项目不得征收建校费。
（六）解决好旧城改造中的回迁安置问题。旧城改造项目内的住户的回迁安置问题由属地政府负责，属地政府要做好土地一级开发阶段回迁需求和房地产开发阶段回迁供给的衔接工作。旧城改造地块土地公开出让方案由市国土部门商区、县政府制定，出让方案中要充分考虑回迁需求；旧城开发项目的户型设计要优先满足回迁户的需求，规划、建设部门在审核户型设计时要强制安排一批30-60平方米的小户型住房，建设规模由负责回迁安置的属地政府确定；旧城改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。
（一）实施范围。在城市建成区内未列入城中村改造和旧城改造范围内的住宅区，经鉴定为危房或建设年代较长、影响城市形象不雅建筑，且一般不在城市主干道两侧，10亩以下不能连片开发地块，可列入危旧房改造范围。
（二）组织形式。危旧房改造工作在市“三改”领导小组领导下，统一由市住房保障管理部门组织实施。市住房保障部门要选择具有相应资质、实力较强、信誉良好的所属单位具体实施危旧房改造工作，必要时也可选择本部门以外的单位具体实施。
1.项目建设单位持如下材料向市住房保障部门提出改造申请。（1）规划意见；（2）国土意见；（3）改造申请书；（4）房屋及土地权属证明；（5）房屋鉴定报告；（6）房屋改造方案；（7）房屋改造合约或职代会决议。
2.市住房保障管理部门对项目建设单位提交的材料进行初审、核实和把关，条件成熟的，出具《危旧房改造初审意见》，并附相关材料报市政府“三改”领导小组审批。
3.经市政府“三改”领导小组批准同意后，项目建设单位按基本建设程序办理规划、土地、拆迁等手续。
1.危旧房改造项目拆迁补偿安置，实行以原址实物安置为主，货币补偿为辅的原则，安置办法和补偿标准参照《**市房屋拆迁管理实施细则》执行。危旧房改造实施项目内的原住户符合享受经济适用住房或廉租住房政策的，优先享受相关政策。
拆迁公有房屋的，原则上应先将房屋出售给具有合法租赁手续的住户，出售时参照房改有关政策执行。
3.危旧房改造项目以建设普通商品住房为主，按照国家普通商品房的规定设计和建设。
4.安置回迁户后剩余住房应强制安排一批30-60平方米的小户型住房。建设规模在年初由房管部门根据市场需求确定。
5.在符合城市规划条件下，土地性质是划拨或出让住宅建设用地的，由国土部门编制出让方案，经市政府批准后，按照协议出让方式供给原土地使用单位，由原土地使用单位补缴土地出让金后，办理土地使用证。
6.对原拆原建的单体或非常零星的危旧房屋，必须实施改造的，但项目自身又无能力给予补偿，给予政策倾斜，所缴纳的土地出让金经市政府批准后，由市财政部门拨付到市住房保障部门，由市住房保障部门全部返还给土地出让金缴纳者。多建的住房由市住房保障部门全部销售给经济适用住房货币补贴对象。
7.危旧房改造项目免收旧区改造费、市政设施配套费、绿化补偿费、土地管理费、房屋交易管理费、新型墙体材料专项基金、道路占用费、垃圾清运费、原房屋建筑面积的防空地下室易地建设费等市级行政事业性收费，不得征收建校费。对被拆迁居民，按照国家和省城市危房拆迁管理政策取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；对拆迁居民重新购置住房的，购房款中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，对超出部分征收契税。
（一）加强领导。市政府成立“三改”(即城中村、旧城区和危旧房改造)领导小组及办公室(名单附后)。负责市区城中村、旧城区和危旧房改造的组织领导和协调工作。区、县政府也要成立相应的组织，充实力量，落实经费和人员，每年向市“三改”领导小组及办公室上报年度计划，经批准后纳入市委、市政府对区、县政府的年度政绩考核内容。
（二）明确职责。市规划局负责“三改”工作的规划、编制工作；市国土局负责统筹“三改”工作的用地问题，负责土地指标的解决、土地的征转和供应；市住房保障和房产管理局负责危旧房改造项目的组织实施和房屋权属登记；区、县政府负责属地的城中村改造、旧城区改造的组织实施，负责拆迁安置和改造后村民的保障和就业工作，负责监督改造方案的实施。各责任单位应根据工作需要，研究制定各个方面的工作细则和操作办法，工作程序，逐步规范“三改”中遇到的问题，使此项工作逐步走向规范化的轨道。
（三）招商引资。精心筛选出一批“三改”项目，适时召开推介会，对城建项目的开发、建设、设计进行公开招投标，最大限度地招大商、引巨资，努力提高建设档次、水平和规模。
为确保棚户区（危旧房）改造工作顺利实施，决定成立县城区棚户区（危旧房）改造领导小组，由县政府县长任组长，县四套班子分管领导任副组长，成员由县委办、政府办、监察局、房管局、发改委、人防办、财政局、公安局、规划建设局、国土局、商务局、城管局、地税局、民政局、交通运输局、文广局、交管大队、历市镇政府、街道办、消防大队、供电公司、自来水公司、广电网络公司、电信公司、移动公司、联通公司等部门负责人组成。
领导小组下设办公室，设在县房管局，由县房管局局长兼任办公室主任，房管局分管副局长任副主任，负责棚户区（危旧房）改造的组织实施和日常工作。
2011年完成棚户区（危旧房）改造面积6.82万㎡，拆迁户448户。通过改造逐步改善棚户区（危旧房）居民的住房条件和居住环境，完善老城区的基础设施，促进我县城市化进程，提高城市品位。
2011年10月底前，完成县城区棚户区（危旧房）改造项目6.32万㎡(其中:前程大道3.96万㎡、锦绣大道1.46万㎡、广州大道0.9万㎡)。
2011年12月底前，完成胜利南路0.5万㎡老城区棚户区（危旧房）改造。
胜利南路棚户区改造由县房管局为责任单位，其它棚户区（危旧房）改造分别由历市镇政府、街道办、城司、城管局、交通运输局、规划建设局等单位为责任单位。各责任单位按年度计划做好项目调查摸底、方案设计、可行性研究，通过公开招投标确定业主单位，严密组织实施，全面完成改造任务。
棚户区（危旧房）改造应遵循政府主导、市场运作、群众参与的原则，按照统一规划、集中连片、先易后难、分步推进的要求，做到棚户区（危旧房）改造与城市拓展、城中村改造、城市基础设施建设相结合，运作程序和方式如下：
由责任单位会同县规划建设局明确改造用地范围、规划设计条件，报棚户区（危旧房）改造领导小组批准后实施。
1、市场化运作的模式。对有商业开发价值，自身能平衡的地块，采取市场运作方式改造。
2、产权人合伙开发建设的模式。对资金不足的棚户区（危旧房）改造项目，可采取产权人合伙开发建设的方式进行改造。
3、产权调换或货币补偿的模式。由政府组织拆迁，将拆迁后的净地通过招、拍、挂出让，确定项目开发建设单位。对被拆迁群众，可采取原地以房换房或货币补偿的方式进行，选择货币补偿方式安置的，所需资金从土地出让金中列支。
3、在城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费中按规定安排资金；
（一）棚户区（危旧房）项目（包括所涉及的项目安置房和公开出售的商品房）实行行政性收费和政府性基金全免，服务性收费按收费标准下限减半征收（供电部门的收费按省政府办公厅、省发改委文件标准的80%收取）。
（二）人防工程由政府另行选址建设，免收人防设施工程易地建设费。棚户区（危旧房）改造项目地下室均按普通地下室设计建设。
（三）按照充分利用土地、集约使用土地的原则，规划设计条件可适当放宽，在符合日照系数、处理好与宗地相邻关系的情况下，采光日照间距可根据规划条件和具体情况适当调整，不设置电梯的入户高度可根据具体情况适当放宽，改造区内新建住宅的保温节能可采取“3选2”(即门窗、屋顶、外墙保温3项中选2项)。凡不必限高部分，容积率可适当提高。
（四）棚户区（危旧房）改造项目小区范围内外管网，按照“谁主管，谁负责”的原则，分别由供电、供水、供气、电信、邮政、广电、移动、联通等单位按照规划要求出资同步改造建设。小区内的供配电设施工程建设费按发改委与供电部门共同确定的收费标准减半执行。
（五）在棚户区（危旧房）改造项目用地红线内，按规划需要砍伐树木、挖掘道路、拆除公厕或垃圾站及迁移电力、供水、供气、邮电等杆（管）线，一律免收补偿费，由项目建设业主单位按规划要求重新建设或恢复。
（六）在棚户区（危旧房）改造项目建设过程中，由棚户区改造领导小组办公室统一发放运输车辆通行证，公安、交通、城管等管理部门不得随意扣车、罚款。
（七）棚户区（危旧房）改造拆迁安置房与原拆迁等面积免征营业税和契税，棚户区改造工程的营业税、房产税、土地使用税和企业所得税实行即征即返。
（八）公安、教育等部门应根据被拆迁人提供所在棚户区（危旧房）改造项目内房屋拆迁安置凭证，及时为其办理迁移、落实子女义务教育入学手续，享受安置地入学的同等待遇，并免收有关费用。
（一）相关责任单位要严格按照国家法律法规和规范的要求，在棚户区（危旧房）改造建设中全面实行项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制和合同管理制。要加强对工程设计、施工、验收等各环节的监督管理，确保工程进度、质量、安全。对参与工程建设和监管的工作人员实行科学有效的奖惩制度。
（二）各相关单位应根据各自职责，各负其责，积极支持配合棚户区（危旧房）改造工作。具体部门职责如下：
4、县财政部门负责国家和省政府棚户区（危旧房）改造项目扶持资金的拔付及项目资金运作；
5、县房管部门为项目的牵头单位，负责和各相关责任部门的协调、配合、指导；
6、县供电、供水、电信、广电网络公司、移动、联通等部门负责按规划要求出资，同步迁移并改造项目范围内、外管网；
7、县工商、税务等部门负责对项目的营业税、房产税、土地使用税和企业所得税等收费项目按文件规定优惠政策执行；
8、县公安、教育等部门负责办理项目被拆迁人的户口迁移、落实义务教育入学等手续，并免收有关费用;
为进一步加强和规范我区旧村（居）改造工作，统筹城乡发展,改善人居环境，提高居民生活质量，保障经济社会发展，立足我区实际，提出如下意见：
（一）规划先导，梯次推进。依据我区城市总体规划及农村住房建设规划，城中村（居）实施整村改造，近郊村、远郊村按规划实施合村并点或单独改造。由各镇政府、街道办事处负责编制本辖区旧村（居）改造项目的改造建设规划。需合村并点的，各镇政府、街道办事处应首先编制好中心居住区控制性规划与修建性详细规划，指导合并各村稳妥有序地改造与合并。旧村（居）改造工作首先在综合条件较好、村（居）班子坚强有力的村（居）进行，依各村（居）实际情况梯次推进，稳步实施。
（二）公平公正，公开透明。旧村（居）改造工作坚持公平公正，公开透明。旧村（居）改造方案、拆迁安置办法、拆迁补偿标准等涉及到旧村（居）改造每一个环节的政策都要向村民公示，使群众充分享有知情权、参与权和监督权。改造方案经村民大会通过后方可实施。
（三）优化方式，保证效果。为保证改造标准和改造效果，并有效解决村（居）改造资金不足、改造经验缺乏等问题，对改造项目特别是城中村、近郊村改造项目，除自筹资金外，可采用开发代建或开发联建改造方式，由房地产开发企业先行垫资或部分出资，也可向区融资平台申请贷款实施拆迁和建设村民安置房，房地产开发企业所垫付资金及区融资平台所拨付贷款资金从村（居）后期腾空土地收益资金中偿付。安置房建设中的建设标准、建设资金、建材供应等相关问题由村（居）和房地产开发企业共同商讨确定，共同监督实施。
（四）拆旧建新，集约用地。各村（居）可以根据本村实际，采取先拆后建、边拆边建、先建后拆等方式积极推进农村住房建设。严格按拆迁安置政策实施改造，通过改造使村（居）现有旧址土地得到充分利用，实现土地集约节约利用。
（五）科学建设，综合配套。旧村（居）改造工作要充分体现现代民居的理念，完善水、电、气、暖、绿化、休闲、健身、社区管理用房等配套设施，建设经济、宜居、安全、美观的村民住宅，并实行规范有序的物业管理。
1、货币安置。由合法的房地产评估机构依法对村民住宅进行评估，确定拆迁补偿额，按评估价予以全额货币补偿。
2、实物安置。严格实施宅基地换房。还迁安置面积按宅基地面积（具有合法手续的）乘系数的方式确定，原则上城中村（居）安置系数≤0.8,城郊村安置系数≤0.7。每块宅基地置换的安置房面积最多不得超过160平方米，超出160平方米的应安置面积部分，按还建新房成本价给予货币补偿安置，不得实施实物安置。
还迁安置住宅找补办法根据各村（居）条件确定，可以按旧房合法房屋产权面积实行拆一还一，也可以实施差价找补。实行拆一还一的，按旧房合法产权面积置换相同面积安置房；实行差价找补的，旧房按合法评估机构评估价进行补偿，还建新房的应安置面积内部分按成本价购买，交房时由村（居）委会与村民一并结算，多退少补。不足应安置面积的部分，由村（居）委会按还建价格给予村民货币补偿，不再另行安置。
（三）村（居）在旧房拆除前，应将拆迁涉及的每户宅基地面积、旧房面积及结构、旧房评估价、置换安置房面积、安置房房款等向村民公示，公示期为10天。公示期满无异议后方可实施。
（四）村（居）改造过程中，被拆迁人自行解决搬迁用房。各村（居）制定具体的拆迁奖励和搬迁补助政策，在村民搬迁时先行支付补助费用。
（五）按照集约节约用地的原则，除地质、飞行带等特殊情况外，村民还迁安置住宅项目的容积率不低于1.2。村（居）改造项目应充分考虑建设标准及改造成本等，根据规划合理建设多层、小高层或高层等不同类型住宅。
（六）村民还建住宅户型原则上控制在70至120平方米以内，各村（居）具体建设的还建住宅户型和数量需在广泛征求村民意见后确定。
（七）村民还迁安置住宅只能安置本村村民，不得对外销售。违反规定对外销售的，取消扶持政策并严格依法查处。
（八）村民安置住宅的房屋产权手续依据国家有关规定办理。对土地为集体性质的还迁安置住宅办理集体土地性质的房产手续。
（九）对生产性、营业性用房实行货币补偿安置，具体拆迁补偿额由合法的房地产评估机构依法评估确定。生产和营业用房需具有房屋所有权证或合法的批准建设手续，生产或经营单位需具有营业执照和税务登记证（有纳税记录），并且与登记注明的经营时间、地点相一致，方可认定。
（十）本文件下发前已经建设部分村民住宅楼的村（居），其已建村民住宅楼的用地面积从该村（居）还建住宅总用地面积中扣除。
（十一）村民安置楼被批准占用耕地的，首先从本村复垦指标中解决。本村解决不了的，由区政府从全区指标中调剂，村（居）从宅基地面积中等额置换。
（十二）旧村（居）旧址土地除村民还建住宅用地外，区政府按还建住宅用地面积的20%预留居住用地给所在村（居），用于安置村（居）大龄青年；按人均10平方米预留生活保障用地供村集体使用，用于村民的就业安置、生活保障和公共设施建设。对于大龄青年居住用地和村民生活保障用地，村（居）可根据自身经济情况选择确定建设时间，可与安置房同期建设，也可实施后期建设。其余剩余土地由区政府收储为建设用地或复垦后收购用地指标。
（十三）对于腾空出让土地或腾空复垦土地面积小、收益少的村居，安置用地中的大龄青年预留地及生活保障用地部分，征求村民同意后也可不预留土地指标。
（十四）旧村（居）改造项目的规划和建设要严格按相关规范要求进行，确保各项基础设施和公共服务设施配套建设到位。要充分考虑村（居）长期发展中村民不断增加的生活需求，按照适度超前的原则，合理规划地下或半地下车库、村（居）办公用房、物业管理用房、幼儿园、学校、老年公寓、医疗诊所、文体活动中心等，切实为村民生活提供方便。严格执行基本建设程序，施工、监理等要公开招标，择优选定。严格执行国家强制性建设标准，确保还建安置住宅的建设质量和安全。
（十五）按规划进行合村并点的，公共绿地及公共服务设施用地和建设资金，由相关村（居）及房地产开发企业按照公共设施建筑面积与居住建筑面积所占比例进行分摊。
（十六）合村并点实施中，村与村之间的利益分配与利益补偿，由村与村相互协商，所在镇政府、街道办事处负责协调。
（十七）旧村（居）改造中建设的村民安置住房，必须确保居民全部回迁安置，建设的商业设施要作为集体财产，用于增加集体经济收入，不得对外销售。若违反规定擅自对外销售的，有关部门不予办理相关产权手续，停止该村（居）的一切旧村改造优惠政策，并追究有关单位和人员责任。
（十八）旧村（居）改造后建设的商业设施和新组建的经济实体，应优先安排本村劳动力就业，有条件的村（居）应积极完善村民养老、医疗保险等保障机制，满足村民基本生活需求。
（一）对拟实施旧村（居）改造的村（居）实行预审制。计划实施改造的村（居）应先征求国土和规划部门意见，制定旧村（居）改造的拆迁安置和分房方案，由所在镇政府、街道办事处审查后，报区旧村（居）改造工作领导小组办公室预审。
（三）区旧村（居）改造工作领导小组办公室接收村（居）改造申请资料后入村实地考查，认真核实，并根据国土部门提供的改造村居的旧址土地数据测算村（居）实施改造的实际可行性，研究确定预审意见，上报区旧村（居）改造工作领导小组。
（四）区旧村（居）改造工作领导小组经研究后，下达批复文件。经领导小组批复同意的村（居），正式开始实施改造。未经领导小组批准，任何村（居）不得擅自实施改造。如有违反，将依法严肃处理。
（五）改造村（居）所在镇政府、街道办事处负责做好中心居住区、棚户区、城中村、城郊村等改造项目的规划方案编制工作。严格按区旧村（居）改造工作领导小组批复的安置用地规模，合理规划安置区布局，高起点、高标准编制规划方案，报规划部门审批。
（六）规划方案审批通过后，各镇政府、街道办事处负责做好辖区改造村（居）的拆迁、立项、土地、规划、建设等手续的办理工作，确保改造项目顺利开工建设。
（七）改造项目在改造建设中，要严格按批准的规划实施和落实。安置房竣工入住前，村民旧房必须拆除，腾空土地纳入政府储备或复垦后由区政府收购用地指标。
（八）各村（居）申报的村民户数、人口数量，各镇政府、街道办事处和公安部门要严格把关，确保上报名单真实准确。对报送虚假材料的村（居），取消其旧村改造扶持政策，并对村（居）负责人严肃处理。
（九）旧村（居）改造的拆迁安置及分房方案、总拆迁户数、人口、每户安置面积、拆迁补偿标准、改造政策、改造资金筹集、改造资金使用与管理等涉及村民切身利益的内容，要向村民公开，经村民会议通过后方可上报。所在镇政府、街道办事处要严格监督村（居）改造工作的规范实施，因不按规定实施改造而引发的群众投诉、等事件由改造村（居）所在镇政府、街道办事处负责处理。
（一）村民还迁安置住房在办理项目审批时，免收城市绿化及环卫配套费、防空地下室易地建设费、园林绿化费等区级行政事业性收费。
（二）村民还迁安置住房项目建筑营业税、契税的区级留成部分，经区发改部门会同建设、规划、国土、财政等部门审查确认后，报经区政府批准，给予村集体等额财政资金扶持。
（三）《区土地利用总体规划》确定的规划控制区内用于村（居）民安置的先期周转用地，需报国务院批准的，应办理土地出让手续。土地出让金全部足额上缴后，由区财政将区级留成部分等额扶持村（居）用于旧村（居）改造。规划控制区范围以外的周转用地，不需报国务院审批的，可办理集体土地使用手续。
（四）村民住宅旧址安置村民后剩余部分土地，经依法出让后所得收益，在扣除先期周转用地同等面积区级应得土地收益后，土地出让金区级留成部分按拆迁进度分期全额给予村（居）财政资金扶持，主要用于村民的居住安置补助和村民生活保障。
（五）村（居）住宅旧址之外腾出的存量土地（含先期周转用地同等面积土地）全部由区政府先行储备，经依法出让后，土地出让金区级留成部分按40%的比例给予村（居）财政资金扶持。
（六）处于城区主要地段且旧房密集、亟待改造的部分城中村（居）、棚户区改造项目，实施宅基地换房后，每户还迁安置面积在不超过120平方米的前提下，若腾空地块出让收益不足安置费用的，区政府可对腾空地块房地产开发项目的配套费用采取一事一议政策，给予一定优惠。
（七）返还给各村（居）的土地出让金和其他旧村（居）改造扶持资金由村居所在镇政府、街道办事处代管，专项用于旧村（居）改造的拆迁补偿、还建安置和村（居）民生活保障。
（八）旧址腾出的出让土地上所开发项目，上缴城市绿化及环卫配套费的5%给予村（居）所在镇政府、街道办事处财政资金扶持，用于辖区旧村（居）改造工作的办公经费；上缴城市绿化及环卫配套费的5%给予区旧村（居）改造工作领导小组办公室财政资金扶持，用于全区旧村（居）改造组织、管理、服务等工作经费。
（一）全区旧村（居）改造工作在区政府统一领导下进行，区旧村（居）改造工作领导小组具体负责全区旧村（居）改造工作的组织实施。领导小组定期召开会议，及时调度旧村（居）改造情况，研究解决旧村（居）改造中出现的问题，确保全区旧村（居）改造工作有序推进。旧村（居）改造工作纳入各镇政府、街道办事处和区有关部门年度工作目标管理考核重要内容。
（二）各有关部门要明确责任，密切协作，简化审批程序，提高工作效率。同时按照职责分工，严格审核把关，对违反规定开发建设的，有关部门要依法严肃查处，保障旧村（居）改造工作按规定程序和政策实施。
（三）各镇政府、街道办事处要切实履行好职责，认真做好本辖区旧村（居）改造的组织领导工作，搞好旧村（居）改造规划编制、方案审查、利益协调、资金管理等各项工作，确保辖区内各村（居）改造工作有序进行。经区旧村（居）改造领导小组批准的旧村（居)改造项目，无故不能按时完成年度旧村（居）改造目标任务的，停止享受有关扶持政策。
六、本《意见》涉及到相关具体配套联动的实施细则，由区相关部门和各镇政府、街道办事处另行研究制定。
从上个世纪80年代开始，我市在公房租金收入中提取一定比例实施危改工作。20年来，在市委、市政府的正确领导下，经过各有关部门的共同努力，我市危改工作取得了一定的成绩。据统计，1990年我市完成危改投资2100万元，而2000年则达到2.3亿元，相当于1990年10倍多；1990年我市完成拆迁面积仅约数千平方米，而2000年完成拆迁面积近10万平方米，相当于1990年数十倍。1999年，市政府明确提出了力争用2年半至3年时间完成1997年登记在册的23万平方米危险房屋的排危抢险工作的目标，并制订了相应的改造工作步骤、优惠政策和具体措施。目前，32片危改责任地块的23万平方米危房（涉及改造总面积70万平方米）的改造任务已基本完成，其中，成片拆除危房12万平方米（总拆迁面积35万平方米），维修加固危房11万平方米。仅市一级就累计投入资金约4.6亿元，全面完成了交电新村、西华路等10片地块18万平方米的成片拆迁工作，共拆除危房7万平方米，约6200户近2万人从原来低矮、潮湿、拥挤、危险程度较高的危旧房中搬出，被安置到环境优美、配套完善的棠雅苑、棠德花园、阳光花园等多处安置小区，户均面积从改造前的24平方米增加到33平方米，人均居住面积从改造前的9.8平方米增加到13.3平方米；同时完成了沙河墟地街等4个项目的维修加固工作，维修加固危房、严重损坏房面积共54268平方米。
据不完全统计，我市目前实有房屋面积13578万平方米，其中各级房管部门的经管房屋2011万平方米，占房屋总量的14.8%。另据市房管部门经管房屋的安全普查结果，我市在基本完成23万平方米危房的改造任务后，仍然存在危房26.4万平方米，严重损坏房80万平方米，一般损坏房402万平方米，分别占总数的1.42%、4.3%和21.6%。此外，85.2％未列入房管部门经管的房屋中，包括绝大部分的私房、企业用房、宗教用房、学校用房等，同样存在相当数量的危旧房屋。我市危旧房屋的形势仍然相当严峻，改造任务依然相当繁重。
造成我市存在如此数量众多的危旧房屋，以及其增长势头仍在蔓延的主要原因：一是使用年限长。我市的危旧房屋普遍建于三、四十年代，有相当部分甚至建于清末民初时期，到现在已经大大超过了其使用年限。二是建造标准低。由于当时客观条件和技术水平的局限，我市的危旧房屋建造普遍采用砖墙、砖木、预制板式结构，使用年限短，抗震、抗风能力差。三是自然条件的影响。我市气候潮湿多雨，常有台风袭击，而我市老城区大多地质条件较差，地表下存在较厚的淤泥冲积层，地势低洼，排水设施落后，房屋水浸情况相当普遍，对危旧房屋的损坏相当严重。四是违章乱搭乱建。多年来，危旧房屋房屋的业主、住户为了解决居住问题，违章乱搭乱建的现象非常普遍，进一步加快了危旧房屋的损毁速度。五是政策导向的消极作用。一方面，由于我国长期实行低租金制的房屋租赁政策，无论是经管房或私房，其租金收入都不足以对危旧房屋进行有效的修缮和改造；另一方面，我市实行房屋拆迁“拆一还一”的补偿政策，对广大危旧房屋业主，尤其是私房业主起到一定的消极作用，他们宁愿等待拆迁，得到一套新房的补偿，也不愿意掏钱进行修缮、改造，造成了危改工作严重滞后。六是开发建设的负面影响。一方面，我市旧城区有相当部分地块被划了红线，但至今还是征而不拆，房屋业主与征用单位互相推诿，致使其中的危旧房屋得不到最起码的养护；另一方面，老城区基建、市政工程的基础施工，致使周边的危旧房屋压沉压裂，加速了危损速度。这种情况在荔湾区尤为普遍，如陈家祠广场旁边的龙塘西地块，多为建于60年代砖木、混合结构房屋，近年来由于附近康王地下商业城施工，造成房屋因地陷致危、裂缝满布，但居民无法搬出，情况相当危急；宝华路的宝华中约地块，由于周边五元名都、文昌阁的施工，相当数量百年楼龄的房屋岌岌可危，仅靠密集的桩顶承重，住户（相当部分是孤寡老人）每日在木桩间起居饮食，生活环境异常恶劣。
虽然我市危改工作取得了一定的成绩，特别是经过近3年的大规模改造建设，基本完成了23万平方米危房的改造任务。但在实践来看，也面临着不少问题和困难，主要是：
首先，对危改工作的重要性、迫切性和艰巨性认识不足，缺乏明确的总体思路。由于种种原因，当前对危改工作存在两种错误或片面的认识：一是对我市的危旧房屋总体情况及其产生的原因缺乏了解，认为我市经过这么多年的旧城改造，特别是经过近3年大规模的危房改造建设，危房的现存数量已经不多，不足为患，无须再加大危改工作力度；二是对危改工作的实施情况不甚了解，认为制订优惠政策，加大对危房工作的扶持力度，会冲击正常的房地产市场。这些认识上的偏差，导致我市危改工作的总体思路一直得不到明确，未能结合城市总体规划和旧城改造的需要，研究制定相应的总体规划、实施计划和政策措施，指导危改工作的顺利推进。
其次，危改工作缺乏强有力的组织领导机构和工作机制，部门工作不协调。我市危改工作由于缺乏强有力的组织领导机构和工作机制，有关部门在思想认识上的偏差和其他原因，相应的配套政策措施难以跟进，协调难度较大，致使危改部门在工作实践中遇到不少困难和阻力，在一定程度上阻碍了危改工作的发展。
第三，危改政策不配套、不落实。一方面，我市至今没有一部关于危改的地方性法规，也没有一套较为完善的危改政策体系，而一些与危改工作密切相关的现行法规、政策，由于没有充分考虑到危改工作的迫切性和特殊性，导致危改工作实践中碰到不少操作性的困难。如《广州市城市房屋拆迁管理条例》中关于拆迁期限、补偿安置等方面的规定，明显不适应危改工作的需要，加大了危改成本和工作难度。另一方面，作为迄今为止我市唯一的市一级危改工作专门文件，市政府1999年颁发的《广州市危房改造工作实施方案》，明确规定了危改项目的拆迁政策、优惠政策、资金来源和安置小区用地保障等方面的政策措施，但从实践看，除了免收国有土地使用权出让金、免收配套设施建设费两项优惠政策得到较好落实外，其他各项规定或者因为与其他的现行法规、政策有所抵触，或者因为缺乏相应的实施细则和具体措施，在不同程度上都存在落实较难或不完全落实到位的情况，给危改工作的顺利推进带来极大压力和困难。
第四，危改资金缺口较大。按照我市现行的做法，仅仅依靠从全市经管房租金收入中提取20％（每年约4000－5000万元）作为危改资金，远远不能满足全市危改工作的需要。在近几年的工作实践中，由于危情告急，在《广州市危房改造工作实施方案》规定的银行低息贷款、住宅小区销售所得、危改项目拍卖等筹资方式无法实施的情况下，市、区危改部门为了确保完成改造任务，不得不一方面通过住房公积金贷款等途径，另一方面通过引入开发商参与改造等方式，解决改造资金不足的问题。这些做法，在特定的条件下对危改工作的推进起到了一定的积极促进作用，但在当前我市的政策框架下，也带来了不少问题和负面效应：住房公积金贷款实施危改，违背国家有关政策；引入开发商参与危改，由于在很多关键的具体环节上缺乏相关的政策规范，如准入条件、开发主体、资金监控、享受危改优惠政策、施工管理等等，容易导致工程“烂尾”或开发难以为继。市、区危改部门近3年内与开发商合作实施的11个危改项目，除了一德路地块项目能够顺利完成以外，其他的都先后由于各种原因出现工程“烂尾”或开发难以为继现象，如福今东地块项目是唯一一个由开发商全资投入的危改项目，至今开发商已投入超过1.5亿元，一期工程拆迁安置完成后，由于我市建筑施工管理政策的变化而导致停工，已挖好的面积达10000多平方米、深达10多米的基坑长时间暴露在外，对附近的居民区、幼儿园构成了极大的安全威胁；二期工程也由于拆迁纠纷而无法推进。
危旧房改造工作牵涉老百姓的切实利益，是一项十分重要的“民心工程”。进一步加快推进危改工作，改善城市环境面貌和人民群众的生活环境，对于我市率先基本实现现代化、建设现代化中心城市，顺利实现“2010年一大变”目标，起到十分重要的作用。
进一步加强我市危旧房改造工作，是各级党委、政府和有关部门义不容辞的神圣职责，要从讲政治的高度，进一步统一思想，提高认识，充分认识危改工作的重要性、紧迫性和艰巨性，将危改工作作为实践“三个代表”重要思想的具体行动，摆上重要的议事日程。建议学习上海的经验，通过党代会、人代会和市委工作会议等形式，明确提出我市危旧房改造的总体目标和要求，并把这项工作列为“2010年一大变”的一项重要任务，作为各级党委、政府和各有关部门未来几年的一项中心工作，不断加大工作力度，切实抓紧抓好，确保抓出成效。
危旧房改造工作是一项情况复杂、涉及面广、政策性强的社会系统工程，需要计划、财政、地税、规划、建设、国土房管、市政园林、城管综合执法、环卫、人防、公安、工商、供水、供电、供气、电信、邮政等有关部门的密切配合、共同努力，才能顺利推进。建议参照北京、上海等城市的做法，成立我市危旧房改造工作联席会议制度或领导小组，由市政府分管副市长、副秘书长任联席会议召集人（组长、副组长），各有关职能部门参加，定期或不定期召开会议审议危改工作总体规划及年度实施计划，研究、协调解决危改工作有关重大问题等。联席会议（领导小组）办公室设在市危房改造建设管理所，主要职责是承担联席会议（领导小组）的日常工作，负责起草全市危改工作总体规划及年度实施计划，做好需要审议或协调的有关问题的前期工作，对危改项目进行全过程的管理、监督。具体包括：根据全市房屋实际情况，负责编制危旧房改造中长期规划，制定改造方案并组织实施；负责组织具相应资质的设计单位编制危旧房区域控制性详细规划草案；草拟危旧房改造专项法规、政策并贯彻落实；调动区、街参与危改工作的积极性，对区、街危改部门实施行业管理和业务指导；组织办理全市危旧房成片改造的规划、用地、拆迁及其建设手续；依法对危改工作的违法违章行为进行处理；监督各区房管、危改部门依法行政，依照既定的计划、方案完成危改工作任务；负责跟踪落实联席会议（领导小组）各项决定等。
一是修改完善《广州市城市房屋拆迁管理条例》。目前我市实行的“拆一还一，不补差价”的拆迁补偿政策，对危改工作的推进起到了较大的制约作用。据统计，仅回迁房价一项，就使危改项目拆迁总成本上升了16％，极不利于危改项目的良性发展。不久前，国务院颁布了最新修订的《城市房屋拆迁管理条例》，其中最核心的内容是进一步明确了“产权等价交换”的拆迁补偿原则，也就是在拆迁补偿中，分别对被拆房屋和安置房进行市场估价，差价部分多还少补。建议贯彻国务院《条例》精神，尽快修改完善《广州市城市房屋拆迁管理条例》，科学确定合理的回迁、永迁差价补偿标准和拆迁货币补偿标准，以降低成本，推动危旧房改造以至旧城改造工作的良性发展。二是加快研究制订《广州市危旧房改造管理条例》。危旧房改造过程中的拆迁工作相比一般的房屋拆迁，在拆迁期限、补偿方式等方面具有一定的特殊性。为了促进我市危改工作的健康发展，需要研究制订专门的地方性法规加以规范。建议加快研究制订《广州市危旧房改造管理条例》，将危改实践工作中碰到的危房鉴定、危改地块确认、强制搬迁、补偿方式机标准、改造开发优惠政策、监督机制、法律责任等问题，以法律形式固定下来；同时，学习香港及国外的先进经验，以法律的形式强制性要求房屋业主定期对达到一定年限楼龄的危旧房屋进行安全鉴定，对属于危房或不符合有关房屋安全标准的，要求业主自行修缮，或由有关部门强制性进行修缮，并通过法律途径追讨修缮费用。
建议对全市范围内的危房、严损房、一般损坏房和超过使用年限的旧房（包括公房、私房，住宅、非住宅）开展一次全面的清查、摸底工作，分门别类，一一造册登记，建立起全市危旧房屋动态信息库。根据城市发展的要求，以及房屋危险程度的轻重缓急，由规划部门根据规划的要求，划定各危改地块“红线”，确定规划设计要点，由市、区危改部门会同有关职能部门制订我市危旧房改造总体规划以及年度实施计划，报市危改工作联席会议（领导小组）批准实施。这项工作所需的劳务费、房屋安全鉴定费等有关费用，由市、区财政拨出专门经费或通过建立危改专项资金解决。
为了使危改的拆迁户有能力购买安置房（包括回迁房、永迁房或另购住房），建议借鉴北京市的做法，向危改区拆迁户提供较低利率、较长还款期的政策性住房公积金贷款，即危改地块的所有拆迁户，可以以回迁房、永迁房或另购住房为抵押，参照房改的有关政策，申请政策性住房公积金贷款。
进一步加快我市危旧房改造工作，不仅要解除危房对人民群众财产安全的威胁，改善城市环境面貌和人民群众生活环境，还要通过危改，疏散旧城区人口，降低旧城区人口密度，进一步改善人民群众的住房条件。建议学习上海的经验，研究制定有关政策措施，将危改工作与盘活解困房、安居房和解决空置商品房问题结合起来；同时，落实《广州市危房改造工作实施方案》有关精神，按照规划的要求，在我市城乡结合部和城市组团中建设一批交通便利、配套完善、环境较好的危改安置小区，以促进危改工作的发展。
要从根本上解决我市危旧房改造问题，关键是明确思路、完善机制。既要按照“尊重历史、实事求是”的原则，妥善解决好历史遗留问题，积极创造条件推动已拆平地块的施工建设，确保市政府1999年提出的23万平方米在册危房改造任务的圆满完成；又要适应当前形势发展的要求，研究确定我市危旧房改造工作的总体思路和运作机制。
1、明确危改工作总体思路。根据我市“北优、南拓、东进、西调”的总体发展战略和旧城区改造建设的总体规划，为了保留和体现广州历史文化名城风貌，我市危改工作要坚持修缮维护与拆迁改造并重的指导思想。对于大部分体现岭南文化特色的危旧房屋，主要由市、区危改部门根据房屋危险程度的轻重缓急和实际需要，先通过加固、修缮和内部改造实施排危枪险，再按照“修旧如旧”进行“穿衣戴帽”整饰。对于部分确实没有保留价值或房屋破损严重、非拆不可的危旧房屋，由市、区危改部门作为项目业主，通过招投标组织有资质的拆迁单位实施统一拆迁，按危改拆迁补偿安置办法进行统一安置，拆平地块作为政府土地储备，按照规划的要求需要进行开发建设的，按有关规定进入土地有形市场，由市国土部门结合市场的情况，通过招标、拍卖方式进行国有土地使用权出让，项目的开发建设享受危改优惠政策；需要改变土地用途，进行城市道路、广场、公园、绿地等公共设施建设的，由有关部门组织建设。
2、建立危改专项资金。危旧房改造工作属于政府行为，是政府城市建设工作的重要组成部分。建议建立我市危改专项资金，资金来源：一是保留从经管房租金提取一定比例（每年4000－5000万元）用于危改的原渠道不变，二是全市每年的城市建设资金切块，三是危改地块拍卖收益，四是危改安置小区的销售收益。危改专项资金实行预算管理和封闭运作模式，专项用于全市危旧房屋的修缮、整饰、改造、拆迁、安置和危改安置小区的建设工作。根据市危改部门的初步匡算，目前我市现存的26万平方米危房，按照危房面积占需改造总面积1/3算，总拆迁量为78万平方米，以平均每平方米拆迁安置成本4000元计，理论上共需投入拆迁资金31.2亿元，按5年完成每年需6.24亿元。建议市政府在下一个财政年度在城市建设资金中拨出5亿元作为危改专项资金的启动资金，以后每年由市危改工作联席会议（领导小组），根据当年的改造计划以及上年度的资金使用情况、危改地块招标拍卖收益情况和危改安置小区销售收益情况，研究确定城市建设资金切块部分的具体数额。
规划局办文办事窗口收件——建设用地科根据已批准的控制性详细规划拟出用地规划条件和用地红线图——局分管领导审批——建设用地科出具用地规划条件和用地红线图——规划局办文办事窗口发件。
规划局办文办事窗口收件——建设用地科会城镇科等相关科室根据“三旧”专项规划单元规划或城市近期规划拟出规划审查意见——局业务会审查——局分管领导审批——建设用地科出具历史用地完善手续规划审查意见——规划局办文办事窗口发件。
市行政服务中心规划窗口收件——建设用地科对申请事项进行公示（公示时间7天另计）——建设用地科核实用地规划条件和用地红线图——局分管领导审批——建设用地科核发《建设用地规划许可证》——市行政服务中心规划窗口发件。
2．建设用地规划许可证（含用地红线．已批准的“三旧”改造方案，“三旧”改造方案的批准文件（市、区）
4．《建设用地批准书》及土地使用证等产权资料（涉及超容兼容的，须提供国土部门批准文件）
5．具有相应资质设计单位设计的建设工程设计方案（重要地段与高层建筑须提交透视图或建筑模型）一式三份及电子文件一份
市行政服务中心规划局窗口收件——建设工程科在受理人建设工程设计方案审查申请之日起五个工作日内，将有关申请事项公示七日征询意见（意见分歧较大的，应当依法组织听证）建设工程科对建设工程设计方案进行审查，提出审查意见，对重要的建设工程的建筑设计方案须组织专家评审——局分管领导审批——批准建设工程设计方案——市行政服务中心规划局窗口发件
2．人防、文物、安全等主管部门的审核意见（生产性工业项目不需要此项材料）
4．具有相应资质设计单位设计的建施图（规定应设置景观照明的项目须提交景观照明设计图纸）一式三分及电子文件一份
市行政服务中心规划窗口收件——建设工程管理科对建设方案进行审查，提出审查意见——分管局长审批——建设单位交纳有关费用（城市基础设施费，依据国土部门代建金评估结果函收取代建金）——建设工程管理科核发《建设工程规划许可证》——市行政服务中心规划窗口发件
1．农村集体经济组织的申请材料，包括申请书、集体经济组织登记证、组织机构代码、法人代表身份证、授权委托书、被委托人身份证等；
2．农村集体经济组织成员会议或成员代表会议2/3以上成员表决同意改变为国有建设用地的会议记录和会议决议证明书，街道或镇政府加具意见；
5．城乡规划部门出具的申请用地符合“三旧”改造规划及市、区（县）政府或“三旧”办出具的已纳入年度实施计划的相关材料；
2．区（县）国土资源部门进行内部会审，审查符合条件后拟文请示区（县）人民政府同意，上报市国土资源局；
3．市国土资源局进行内部会审，经请示市人民政府同意后，拟文上报省国土资源厅；
